Vivienda: ¿Bien Social o Especulativo?

Encuentro “La vivienda, ¿Bien Social o Especulativo?” Realizado el 30 de abril de 16:00 a 18:00 horas en la Sala Cortázar de la Biblioteca Nacional. En el marco del proyecto “UN PLAN PARA BUENOS AIRES” Participaron en la mesa: Arq. Rodolfo Livingston; Licenciada en Economía Lorena Putero, Investigadora del CESO (Centro de Estudios Scalabrini Ortiz) y Dr. José Griselli ADI (Asociación en Defensa de Inquilinos)

Lorena Putero: “este es un trabajo que venimos realizando en el Centro de estudios Sacalabrini Ortiz hace un tiempo, es un trabajo realizado con mi compañero, el economista Andres Asiain. Lo que quisimos hacer es ver cuál es la situación de la vivienda en CABA, con los datos del CENSO 2010, ¿para que hacer esto? Para ver cuáles son las políticas de vivienda que están en discusión.
A nosotros como economistas nos dicen: regular el tema de la vivienda implicaría frenar la construcción, implicaría frenar la economía. Nos tienen a merced sin poder opinar sobre el tema. Entonces nos pusimos a investigar como estaba la situación habitacional. Tomamos el CENSO, hay datos interesantes para contarles del censo: no esta claro que se hace con la gente en situación de calle. En algunos informes dicen que la censan como que están en viviendas particulares, en otros informes dicen que no se la censa. Es conflictivo el tema. Por un lado es contradictorio si la censan como que están en viviendas particulares (no sería situación de calle): No esta claro. No se pudo rastrear el informe de las personas en situación de calle. No hay un número fijo, real desde un organismo gubernamental.
Tenencia de la propiedad en la CABA: ¿Por qué es importante este dato? Quien tiene vivienda propia vive en condiciones distintas del que tiene que depender del alquiler de su vivienda. El 56% de los hogares son propietarios de su vivienda y el terreno. No es un valor malo internacionalmente. Es un buen promedio de propietarios.
Otro problema que analizamos es ¿Cómo se censaron las villas? El CENSO 2010 algo reflejo, pero no esta muy claro.
En la CABA hay 1.250.000 hogares que distribuyen su vivienda entre inquilinos y propietarios. ¿Qué tipos de vivienda? ¿Cómo esta la vivienda en donde yo vivo? En este punto se clasificaron en: viviendas que necesitan una inversión, recuperables (18.000 hogares) y viviendas no aptas (51.000 hogares), con un alto porcentaje de inquilinos. Las recuperables son aquellas que con un poco de arreglo se convertirían en viviendas aptas para la vida de una familia. Viviendas no aptas son las que se están por demoler, que tienen déficit técnico, vivienda móvil.
En este punto tenemos un dato interesante: un gran porcentaje de inquilinos en viviendas no aptas, Para saber la cantidad de personas habría que multiplicarlos por tres que es la cantidad de personas x hogares en nuestro país. Otro tema importante a analizar es el hacinamiento: tenemos dos tipos de hacinamiento:

1) el hacinamiento por hogar, es cuando más de un hogar comparte la vivienda, según el censo hay 100.00 hogares. Y compartiendo más de tres personas la habitación: tomamos un valor alto. Y hay que tener en cuenta que el censo toma como habitación el comedor. Es decir que pueden haber 6 personas viviendo en una casa con una habitación y un comedor. Tomamos un índice de hacinamiento alto porque queríamos tener una relación positiva con los datos, para ver bien cuál era el problema.

2) el hacinamiento cantidad más de 3 personas por cuarto: 19.000 hogares Tres personas por cuarto y si tenemos en cuenta que el censo cuenta como cuarto el comedor, tendríamos un hacinamiento altísimo. Familias enteras viven en una habitación Una de las causas que deberíamos pensar es que si una familia vive en condiciones de hacinamiento es porque no hay lugar en la ciudad de Buenos Aires.

Analizando datos, nos dimos cuentas que no estaría pasando esto porque hay un altísimo porcentaje de viviendas vacías. Dijimos que había 170.000 hogares con problemas. Hay 340.000 viviendas vacías. Lo que supone un problema de distribución, lo que hay que hacer es ver como repartirnos las casas.
Una cosa interesante, nos pusimos a analizar cuáles son las comunas que tienen mayor porcentaje de viviendas vacías: son las comunas1(Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, Montserrat, San Telmo), comunas 2 (Recoleta), comuna 14 (Belgrano, Núñez y Colegiales) son las que van en porcentaje a la cabeza de las viviendas vacías.
Entonces para solucionar el problema no falta vivienda, hay que buscar por otro lado. Como economista pensamos si hay viviendas vacías, hay exceso de oferta van a bajar los precios. Entonces estas deben ser las comunas más baratas. Claramente esto no es así. Son las zonas más caras en cuestión de alquiler.
La comuna 1 tiene más del 40 % de las viviendas vacías y el alquiler en esta comuna se estaría llevando también más del 40 % del salario de un trabajador promedio. ¿Qué quiere decir esto? Que no se estaría cumpliendo la ley de mercado. Ante un exceso de oferta, de vivienda vacías no esta pasando que caiga el precio. No solo son las más caras en porcentaje en relación salario-alquiler, sino que son los lugares donde se mantiene el aumento del alquiler. También es interesante comprobar la relación de casas vacías y costos del inmueble por comunas. En esta comuna se registra el mayor índice de casas vacías a vender y los precios de venta no bajan. Además la otra pregunta es ¿Cuánto salario nos llevaría a acceder al metro cuadrado de la vivienda? ¿Cuál es la conclusión a la que llegamos nosotros al ver estos cuadros?

1) claramente este es un mercado que necesita ser regulado

2) hay viviendas vacías y alto precio de la vivienda,

3) hay déficit habitacional

Tomando la teoría neoclásica, el mercado no esta funcionando por libre competencia, porque no se corresponde la oferta y la demanda, hay ahí algo que no esta funcionando ¿Qué esta pasando con la vivienda? La vivienda se ha convertido en un bien especulativo. Lo que a vos te asegura la vivienda no es que la alquiles sino que la mantengas. Asegura la vivienda, no que la alquiles, si no el hecho que la mantengas. A vos te da lo mismo. Es ganancia solo con tenerla. Esto se repite en el primer, segundo y tercer cordón.
Especulación con los terrenos.
Habrán escuchado que ante los sorteos de procrear había unos sobreprecios de los terrenos. Esto es lo que se traslada al conurbano. Y esto es lo que hay que pensar a la hora de diseñar políticas. Por ejemplo cuándo no se puede alquilar en la ciudad, lo que se propone es: bueno que se mude al conurbano bonaerense, (la gente que no puede pagar). En General Rodriguez por ejemplo tercer cordón 2001 al 2011 hubo un aumento del 400% del valor de la tierra. Si un trabajador que vivía en General Rodriguez sufrió ese aumento, que no corresponde con ningún aumento salarial que podamos imaginar, lo que hubo es un aumento especulativo muy fuerte… ¿Qué tipo de políticas enfrentan estas situaciones?

1) Alquilar sí se puede: financia el alto costo de ingreso al alquiler. Prestamos con una tasa del 19% a pagar a 2 años. Y las personas que no pueden acceder (porque no son sujetos de créditos) a las garantías, pueden hacer un ahorro previo de 6 meses.

2) Alquiler social: persona en situación de calle se le paga un hotel por un tiempo determinado.

3) Mi primera casa: que es un crédito hipotecario a pagar entre 15, 20 años. Y una tasa de 13, 15, 17 % va subiendo a más años. Se pagan unidades de créditos (no en pesos) 1.000 unidades que son actualizadas por la canasta básica de la ciudad. La canasta de la ciudad es la más alta del país. Índice más alto del país. La idea de las unidades de crédito es interesante, porque se despega de las fluctuaciones de la moneda nacional, del mercado inmobiliario que esta dolarizado, se usa en otros países como Chile por ejemplo. Pero esto estaría pegado al monto de la canasta en CABA, que es el monto más alto del país. Las condiciones, de monto máximo $ 1.500.000.para una familia con hijos, y $950.000 familia sin hijos, la condición es que el metro cuadrado sea de $23.500 máximo..

4) Ley 341 (2.000): para las cooperativas. Las personas pueden acceder a un financiamiento. Tienen que estar en condiciones de vulnerabilidad. Es decir no puedo ir yo con un grupo de amigos a pedir financiamiento de la ley 341.

Reflexionemos los resultados de estas políticas: Alquilar si se puede, la idea es que es un avance, para las familias que viven en una habitación. Que se pueda acceder a las garantías, para poder alquilar un departamento, por ejemplo. Pero la política no toca para nada las condiciones del inquilino. Solo para financiar el ingreso, no cuestiona que hace el propietario. Yo puedo seguir dejando mi departamento en alquiler carísimo que no pasa nada. El alquiler representa el 30 % del salario del inquilino y en algunas comunas el 40 %. A esto hay que agregarle el pago del crédito que se tomo para obtener la garantía. A una tasa del 21/ 19% % estaríamos aumentando la problemática, financiado el acceso pero, ¿qué va a hacer el trabajador cuando tenga que pagar el crédito y el alquiler? Va a pedir un aumento de su salario, en economía tiene impacto.
En este programa alquilar si se puede hay 5.000 inscriptos, mas o menos. Mi primera casa 2.500 inscriptos desde lo que va del programa, contra mas de 3.000 por mes del ProCreAr.

Mi primera casa es solo para compra, no ataca el tema de viviendas recuperables, esta es una de las razones tan abruptas de diferencia con el ProCreAr.
El precio de las propiedades, ustedes pueden entrar en la página y llenar las condiciones del crédito: Con cada conviviente de 11.000 pesos pueden acceder a 850.000 pesos que son 85.000 dólares y si ustedes buscan una casa a ese valor en la ciudad no la encuentran, digo, un departamento y si lo hay, no es para una familia con hijos, como los datos que yo cargue para acceder al crédito. No es lo mejor para una familia. Porque tienen que ser una familia. Yo puse que era una familia con hijos.
Se han otorgado menos de 100 créditos.
El jefe del banco reconoció que se estaban otorgando pocos créditos que la gente estaba con poco animo para tomar créditos para acceder a una vivienda, una explicación un poco simplificada. Porque uno siempre quiere tener su vivienda. Cualquier trabajador esta muy ansioso para tener su vivienda. La pregunta es ¿que esta pasando con los precios?…
La ley 341. Está desfinanciada. La Cooperativa los Pibes de la Boca inauguro 33 viviendas, departamentos hermosos, les llevo muchos años, tuvieron que tomar el Instituto de la Vivienda de la CABA, etc. ¿Qué lógica tienen los créditos mi primera casa y alquilar sí se puede?
La lógica del mercado… No se meten a ver que pasa con la propiedad, el tema del funcionamiento del mercado.
Simplemente vienen a financiar el precio que quiera poner la inmobiliaria y/o el mercado. Esto es transferencia de recursos de los trabajadores y sector productivo a los rentistas.
Por eso nos parece interesante hacer un análisis, hay problema del costo de la vivienda, las políticas de regulación del uso, del suelo, regulación de cómo usar la propiedad, etc. Nosotros no vemos un problema de falta de viviendas. Nosotros vemos un problema en el costo de la vivienda.
En Bélgica la vivienda es de uso o de alquilar. Así esta legitimado, o no la podes tener, la vivienda, el suelo…. Las políticas que tienen que ir más hacia la regulación del suelo, como se debe usar la propiedad…
En Inglaterra se dan los permisos de construcción de torres analizando que es lo que vas a construir en relación con lo que la comunidad necesita. Es un mercado regulado, cito estos países bien capitalitas, con regulación del mercado si responde a los intereses de la comunidad.
Cuando se habla de la inflación la pregunta es ¿cuál es el efecto de la acción del rentista sobre la inflación? ¿Qué efecto tienen los alquileres sobre la inflación?
Cuando hay aumento de los alquileres aumentan también los precios de los alquileres de los comercios, de las viviendas. Lo que se lleva uno lo pone el otro, el comerciante aumenta el producto y todo tiene que ver con el resto de la economía.
Digo esto para no verlo solo como un problema social, esto genera un problema económico.
Algunas propuestas. Impuesto a la vivienda vacía, penalización de viviendas vacías, Uso eficiente de los recursos del estado, cuando el estado tiene que comprar tierras.
Comprar lejos hace pasar los servicios públicos, dan valor a los terrenos lindantes, eso es transferencia de recursos.
Las políticas de fomento pero sin regularon del uso del suelo, no parece ser eficiente. Así se transfieren recursos del estado a los rentistas a sectores especulativos.

Rodolfo Livingston: Se me plantean incógnitas y preguntas… por ejemplo, la votación está ligada a la democracia, parece que no hubiera democracia sin votación. En este tiempo en que todo se mide… Si todo esta medido ¿por qué no se mide si la gente vota por su interés personal o vota pensando en el otro, en un interés publico? en derecho se dice el interés s es la medida de las acciones… En las últimas elecciones no se votó por un interés público, pero tampoco por un interés personal. Porque como demostró recién Lorena, el plan de la CABA es muy inferior a ProCreAr, que tampoco es perfecto. Sin embargo, ¿toda la gente que alquila a quien votó? la gente vota en contra de si misma, ¿esta información que acción tiene?… hay una ausencia de razón, se dice que la información no modifica la conducta, los médicos fuman, por ejemplo. ¿Esta información que acción tiene? Los derechos deberían tener una calificación del 1 al 10. Todos los derechos. Porque el derecho a la vivienda y a la salud es una base sobre la cual se edifican todos los demás derechos…porque de que vale tener derecho al voto, si no hay derecho a la vivienda, si no puedo vivir en una casa, sin la vivienda la gente pierde su aspecto, hasta su identidad, porque no tiene domicilio.
El derecho a la vivienda 10, el derecho al voto femenino 4 (risas) Es para hacerlas enojar. Me intrigan mucho estas cosas…
Al mismo tiempo creo que tenemos que inventar, encontrar soluciones, nuevas, creativas… Por ejemplo la cantidad de viviendas vacías que no cumplen con la ley del mercado, es decir que uno de pronto podría estar defendiendo el libre mercado, sacar un articulo en Nación a favor a poner en el mercado las viviendas….”coloquen la vivienda en el mercado”, fomentar las leyes del mercado, si la vivienda no se alquila no esta en el mercado, la ley del mercado no se esta cumpliendo porque a mayor oferta el precio no baja. Si la vivienda no se alquila no esta en el mercado. La vivienda y la salud deberían entrar en otra categoría… Y la distancia de la que hablaba Lorena también, es relativa al transporte, por ejemplo la distancia de Campo de Mayo al centro podría ser media hora. Estar afuera y estar adentro Viajando en tren, no en unos súper autos donde pueden rozarte y chocas con toda tu familia, la idea es viajar tranquilo. Es decir que transporte y vivienda son temas totalmente ligados entre si. La propuesta parte de la aceptación de lo injusto de las leyes del mercado que me entero que no se están cumpliendo…

Lorena Putero: las leyes del mercado no se cumplen casi nunca

Rodolfo Livingston: ahora… ¿los inquilinos a quien votaron? ¿Votaron a Recalde…?, ¿a Lousteau?, ¿a Macri? ¿a quien votaron?

José Griselli: No se sabe… el PRO gano en todas las comunas

Rodolfo Livngston: ¿cómo no se sabe? Si se mide todo… votaron al PRO, entonces la razón no funciona en estos casos si los inquilinos votaron al PRO, entonces no sirve la información. La vivienda es un bien de inversión, es la tenencia lo que importa, además yo tengo amigos que ganan un poco más de lo que gastan y cuando tienen un poco de ahorro ¿qué hacen? invierten en un departamento de un ambiente…. Yo imagino al estado como un motorman, que maneja los fluidos, los intereses… Si se inventara un fin mas interesante para acumular la plata ahorrada, crear un lugar de ahorro en un sistema de capitalización dentro del estado, que el estado capture el ahorro y lo destine a políticas públicas. O aplicar leyes de amortización de la vivienda. Hay una formula que marca la decadencia de la vivienda según la cual seria completamente desvalorizada, una vivienda de 50 años vale menos, una amortización; la necesidad del ahorro es una realidad y también es una realidad es que si se lo pone en una caja se lo pierde. Es fantástico que se haya terminado con el asunto del dólar. Pero toda esa fuerza se mudo a comprar viviendas y dejarlas inmóviles. El asunto no es pensar en nichos, compartimientos estancos, sino buscar niños que inventen para poder romper los paradigmas José Griselli: Soy presidente de la Asociación en Defensa de los Inquilinos (ADI) de la CABA. La fundé por el 2003 después de trabajar activamente en la Unión Argentina de Inquilinos como secretario. Los objetivos y propósitos son los mismos. No me gustaba mucho que una organización no tenga una participación más activa en todas estas cuestiones, soy un poco inquieto me fui y fundé esta ONG Asociación en Defensa de los Inquilinos… Después de los datos alarmantes de la economista Lorena Putero. Y la reflexión del arquitecto Rodolfo Livingston, me toca a mí hablar de la situación de los inquilinos en su vida cotidiana, en los problemas que tiene para acceder y sostener la vivienda, en los problemas que tiene para defenderse. Para situarnos y saber de que estamos hablando, y para los que venimos de las ciencias sociales, no las ciencias duras. No me olvido, cuando era estudiante trataba de llevar siempre una situación a un caso practico, sino era difícil conceptualizar, casualmente estaba cursando una materia muy teórica: filosofía del derecho, y ya estaba yo cabeceando (porque cursaba de noche, trabajaba además de estudiar) cuando un profesor dijo. “El derecho que no se ejerce se convierte en una mera aspiración”. Esa cosa que esta ahí pero nunca la alcanzamos, porque no hay un ejercicio práctico de ese derecho… Hoy lo que nos trae acá es al acceso a la vivienda digna y uno de los canales es el contrato de locación. 30 % de la población alquila. A este sujeto colectivo, indeterminado se le hace muy cuesta arriba alquilar. Porque el pago del uso se le hace muy cuesta arriba. Le voy a sacar la palabra cosa…es su refugio, donde crecen sus hijos, esta pagando por su vivienda. Los requisitos son cada vez más duros… Los requisitos, son cada vez más, cuanto cuesta acceder…estamos hablando no de zona privilegiadas…hoy una persona necesita entre 20.000 o 24.000 pesos para alquilar… más una o dos garantías propietarias… Una persona que garantiza un contrato, no lo garantiza con su patrimonio. Lo único que se garantiza es la solvencia. Lo único que garantiza es la hipoteca, en nuestro sistema jurídico lo único que afecta a la propiedad es la hipoteca. La garantía es un mito, derecho acordado Art. 1197… autonomía de la voluntad… Una persona tiene que tener una capacidad de ahorro…Hoy a 24 meses tiene que juntar 24.000…y no tener problemas con la locación para que me renueven la confianza los buenos amigos que nos han dado su confianza para salir de garantes… Nosotros entendemos hay que morigerar estas cuestiones para acceder al contrato de alquiler…el contrato de alquiler se ha convertido un contrato estrella…los contratos de compraventa son residuales, no hay muchos. Como buen esclavo. Hay que aceptar las condiciones que nos imponen, adherimos a lo que nos ofrecen, ni siquiera el canon locativo. Otro tema a tratar el valor del alquiler. Esto como derecho se ha convertido en una mera aspiración. No puedo ejercer mi derecho porque no esta garantizado Y si esta garantizado cayo en letra muerta Estos requisitos cada vez más duros que impone el mercado esta basado en la simetría que hay entre propietario e inquilino… El propietario impone las condiciones el inquilino busca un refugio… ¿Qué hacer con esta problemática? Desde mi posición y como abogado se impone una reforma legislativa que corrija esta asimetría entre locador y locatario, no se si en un pie de igualdad…pero por lo menos que lo ponga en mejores condiciones para discutir y negociar su contrato y una vez que tenga su vivienda, que pueda defenderse. No se si alguno ha transitado por un contrato de locación, pero debe saber que cuando hay un problema, cuando se rompe un calefón, tenés un problema, cando nos tiran las expensas por debajo de la puerta muy difícil de entender y tenemos expensas extraordinarias… Que pongan en un pie de igualdad. Y digan a quien corresponde que me cambien el calefón, falta de suministro de gas, arreglen la humedad, que me reduzcan el canon locativo. Vos firmaste un contrato arreglátela, esa es la respuesta que encontramos Con la inmobiliaria, un intermediario que junto dos partes, que arregló el negocio…algunas están autorizadas a percibir el pago, pero después no tienen que ver, El sujeto obligado es el propietario, es el dueño…Que pasa si el propietario vive en otra ciudad…no se sabe quien es…

Nidia Marinaro: En otros países ¿cómo es la relación esta relación locatario-locador?

José Griselli: Está regulado. En el caso de Alemania… los alemanes en cada ciudad tienen su asociación de inquilinos que los asesoran de cuales son sus derechos y obligaciones también. ¿Qué es lo que sucede en Alemania? El deposito de garantía esta bancarizado. El propietario no es el dueño de la plata de garantía, es el depositario….y una vez concluido el contrato, tienen una minuta hacen una constatación de la propiedad. La propiedad se tiene que devolver en el mismo estado y se devuelve el depósito… Por supuesto, la plata del inquilino, bancarizada, genera un interés que vuelve al inquilino.

Víctor Asa: ¿Años del contrato? Mínimo tres años En el resto autonomía de la voluntad y mas control también.

Jose Griselli: En Inglaterra, donde nosotros pensamos que son salvajes neoliberales, se controla mucho a los propietarios, las normas son muy estrictas. Pensemos nosotros que paso en nuestro país, en Rosario voló un edificio entero. Lo que nosotros proponemos para que la cuestión no sea tan injusta tan desproporcionada es una reforma legislativa, que comprenda, regule estas situaciones no solo a través de la ley, que se cree un organismo que fiscalice, se registren los contratos de alquiler, quien ofrece un alquiler y que ofrece Yo tenia mucha expectativa en la reforma del Código Civil en la regulación de derechos de locación… es muy corto y deja librado a la creatividad de los abogados y jueces las soluciones frente a las diferentes problemáticas que se van suscitando. Dentro de esta regularon que proponemos, exportando si se quiere, la cuestión alemana del deposito bancario, es una buena solución al momento de dejar una propiedad para devolverle dinero de la garantía al inquilino. 1 de enero del 2012… impuesto inmobiliario, que vienen detallado en tasa de ABL no hay troquel para separar este gasto… El impuesto se crea teniendo en cuenta la capacidad del contribuyente. Y cada tanto hay un revalúo de la propiedad. El inquilino no tiene capacidad contributiva, no es dueño de la propiedad. El impuesto debe pagar el propietario que es quien tiene capacidad contributiva… Sin embargo el propietario obliga al inquilino en el contrato.

Nidia Marinaro: ¿es legal? ¿Qué dice el Código Civil? El inquilino está desprotegido

José Griselli: Sin duda alguna que el inquilino esta desprotegido. El código civil dice que el propietario tiene la carga de pagar el impuesto. Y tenemos normas que dicen salvo pacto contrario ¿Qué sentido tiene? De hecho se paga lo contrario. El inquilino es obligado al pago del impuesto a una persona que ya tiene una propiedad. Estoy obligado. Es como si yo le pagara el IVA. ¿Cómo voy a pagarle el Impuesto Inmobiliario?

Rodolfo Livingston: ¿Qué pasó en Cuba? sería interesante analizar cosos extremos, antes de la revolución había gente que tenia muchísimos departamentos y vivía de alquilar…con la revolución vino la ley de reforma urbana y hoy los cubanos son propietarios, por supuesto que no esta resuelto el tema de la vivienda, hay otros problemas. Pero este negocio no. Otra propuesta, así como hay salario mínimo por ejemplo: ¿por qué no hay renta máxima? Por ejemplo hace poco tiempo un juez de la corte declaro que tenia 30 departamentos en alquiler, a mi me escandalizo. Desde el punto de la ley fría es legal en nuestro país, pero ¿desde el punto de vista ético? Yo tengo amigos que alquilan tienen tres o cuatro departamentos, y sus inquilinos son hijos de amigos, que están padeciendo eso de no tener dónde vivir a la hora de independizarse, etc. Pero… ¿30 departamentos? Además, el que alquila dice “mi casa” cuando dicen mi casa ¿deben sentir algo? Además ¿cómo la mejoran? No pongo nada ¿cómo se siente?… hay algo de pasajero de hotel, porque mañana no se si voy a estar acá. Hay una cantidad de límites que son más que pagar un alquiler… un trabajo para los psicólogos. ¿Es legal el aumento del alquiler?

Jose Griselli: Hoy sucede como se estipula un ajuste. El aumento esta prohibido por la ley de emergencia económica. Antiguamente estaba ligado a las paritarias del gremio de encargados. En el último tiempo oscilaba entre el 18 y 24% interanual. No hay una pauta clara para ajustar el canon locativo. Se ha llegado a un 30, 35%. Si yo me obligo para cumplir, porque voy a poner a otra parte en situación de incumplir. Canon locativo, más los impuestos, más los servicios, más recreación, colegio, todo lo que significa la vida familiar.

Mariano Bibolini: Me pareció importante lo que decías del contrato de adhesión, como lo del seguro. Uno acepta lo que te dan. Y lo relacionaba con la respuesta del órgano ínter jurisdiccional y pensaba ¿Si fuera posible crear un fuero que se ocupe de los abusos y situaciones de desprotección?

Rodolfo Livingston: O que entre dentro de la ley de consumidor, porque es un consumidor de espacios el inquilino

José Grisselli: Para graficar la desigualdad, la desprotección: cuando un inquilino por el motivo que fuera deja de pagar, el propietario tiene abierta la vía ejecutiva para cobrar, sobre el y los garantes. Juicio sumarísimo. Es como ejecutar un pagare. Un cheque. La amplitud probatoria es bajísima. No pagaste, es sumarísimo. El juez no se pregunta porque deje de pagar. No entiendo al código procesal, el espíritu del legislador, esas cosas que hablamos los abogados; pero de una fuente, una obligación de un contrato crea la vía ejecutiva. No se discute el fondo del asunto porque dejo de pagar. Art 1201, el que dice “yo puedo incumplir si el no cumple” eso no se discute. No se discute el fondo del asunto. Si estuve dos mese sin calefón, se me vino la pared abajo, etc. El incumplió, deje de pagar, se hace un juicio ejecutivo, es compulsivo. No se discute que pasó. Dos meses consecutivos sin pagar lo que viene es el desalojo, con poca amplitud probatoria. Juicio expedito, por las mismas vías. Art 319 el juez tiene la facultad de elegir el tipo de proceso.

Rodolfo Livingston: hay países donde esta prohibido el desalojo.

José Griselli: fantaseamos con que no se prohíba, se le cobra compulsivamente se lo hecha compulsivamente. ¿Qué es lo que tiene que hacer el inquilino si hubo un incumplimiento del propietario? Ir por la vía ordinaria, juicio con amplitud probatoria de plazos, paradójicamente el contrato de alquiler dura 24 meses. Por ejemplo si a los ocho meses de mi contrato el propietario incumple con sus obligaciones, yo no puedo dejar de pagar, y tengo que empezar un juicio ordinario que puede llevar más tiempo que el contrato. Pero yo no puedo dejar de pagar. No tengo el derecho de pedir que me ponga un calefón, me arregle la humedad. Y tengo que pagar tasa de justicia, para acceder un reclamo. Pagar un impuesto para que el juez me escuche. Me parece delirante

Lorena Putero: Analizando el programa “alquilar sí se puede” dice que si te atrasas dos meses en el pago de ese crédito al Banco Ciudad, actúa el desalojo, un crédito para pagar el ingreso al alquiler…a mi me llamo la atención… ¿cómo funciona ahí? porque no es un crédito…porque es la garantía que da el banco…

Nidia Marinaro: ¿va al desalojo por incumplimiento de dos cuotas del crédito otorgado para el pago de la garantía?

Lorena Putero: exactamente

Rodolfo Livingston: pero… ¿qué pasa con el Estado que se supone es benefactor?

Nidia Marinaro: retomando las preguntas que convocan a esta mesa, ¿Qué pasa con el derecho a la vivienda? ¿Cómo puede ser que si no pagas dos cuotas del crédito de un programa “alquilar sí se puede” del Banco Ciudad otorgado para pagar la garantía puedan desalojarte? No dejas de pagar el alquiler mensual, sino las cuotas del crédito para la garantía ¿Cómo cuadra con todo el marco normativo? En Argentina, el Derecho a la Vivienda es un derecho humano consagrado en la Constitución Nacional, en la Constitución de CABA y en diversos tratados internacionales con jerarquía constitucional, definido como “el derecho de todo hombre, mujer, joven y niño a acceder y mantener un hogar y una comunidad, seguros en que puedan vivir en paz y dignidad” El derecho a la vivienda se expresa en el artículo 25 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos; en el artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales , en el artículo 5 de la Convención para la Eliminación de todas las Formas de Discriminación Racial; en el artículo 14 de la Convención para la Eliminación de Todas las Formas de Discriminación contra la Mujer; en el artículo 27 de la Convención de los Derechos del Niño; en el artículo XI de la Declaración Americana sobre Derechos y Deberes del Hombre; y en el artículo 26 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos; entre otros… ¿Cómo cuadra todo lo que venimos hablando en esta mesa?

José Grisselli ¿Cómo cuadra? No cuadra. Yo estoy cansado de plantear la inconstitucionalidad del articulo 684 bis, desalojo anticipado, lo hago solo para dilatar el proceso, porque cuando le dan vista al fisco…

Nidia Marinaro: ¿El juez no ejerce control de constitucionalidad? Una norma menor no esta por debajo de la constitución ¿eso no se cumple?

José Grisselli: no, no se cumple; y explícame vos el art. 684 bis que regla el desalojo anticipado bajo caución real. Yo pago $ 24.000 y te saco, te desalojo de la propiedad e irónicamente, después sigo discutiendo el juicio. ¿Qué voy a seguir discutiendo si ya estoy en la calle? Estoy con mis hijos en la calle. ¿Qué voy a seguir discutiendo?

Rodolfo Livingston: además el carácter de la vivienda, no es lo mismo que la propiedad de un automóvil, de un grabador… es distinto, tiene que estar en otra categoría

José Griselli: Yo estoy cansado de discutir la inconstitucionalidad del desalojo. Yo pido garantizar que el inquilino se debe quedar mínimo hasta que termine el contrato. Yo le doy tiempo para que junte su dinero y se pueda ir a otra propiedad… porque en definitiva lo van a terminar desalojando.

Rodolfo Livingston: ¿qué pasaba con el Código Romano? ¿Y el Código Hammurabi?….es interesante hay que verlo…

José Griselli: el derecho romano protegía el derecho de los propietarios…

Miguel Vayo: Alemania, después del nazismo, pudo solucionar el tema de la vivienda, la salud y la educación. En nuestra ciudad hay que ver en que condiciones viven los chicos en los conventillos de la boca, en que condiciones de higiene y salud. Hay que construir duchas públicas, baños públicos, las viviendas están en condiciones terribles, inhabitables… Rodolfo Livingston: yo estuve cuando se dinamito el Warnes y los habitantes fueron trasladados al barrio Ramón Carrillo….la gente lloraba al ver explotar su casa. Y yo preguntaba, pero cómo, si eso era un desastre… un infierno. -No importa pero era mi casa, me contestaban… En el barrio Ramón Carrillo en algunas casas y que gano un concurso invento el plan semilla, un ambiente y no importa como crecían después…. los chicos tenían su cama arriba de las camas de los padres, me parece terrible en un país católico donde se defiende a la familia…digo porque se conecta con lo que dice Vayo de la casa, como lugar donde los chicos aprenden de higiene y tienen que ver con la salud…

Víctor Asa: tenemos que recuperar la capacidad de autogestión social. Veamos como se hicieron los barrios Caferata, las casas baratas, las casas se alquilaban y si cumplías con el alquiler después podías comprarla a un precio mas barato. Usted fue un buen inquilino, entonces compra más barato. Leasing inmobiliario, un contrato exportado, un contrato con opción de compra. Porque no se impone un impuesto al juego para construir este tipo de casas. ¿Por qué hay tantas viviendas vacías en algunas comunas de Buenos Aires? ¿Les conviene más?

Lorena Putero: no, no es que le convenga más, sino que no le pasa nada.

Rodolfo Livingston: son cajas de seguridad en un banco no de hierros, de ladrillos, en la ciudad.

Lorena Putero: Es lo mismo que pasa, ustedes han visto en la ciudad, hay cuadras enteras con depósitos, lugares cerrados. El propietario esta esperando. Eso pasaba en la zona donde ahora se mudaron oficinas del gobierno de la ciudad, por años abandonado. No se vendía. No se alquilaba. Eso estaba ahí cerrado. Ahora tratá de comprar algo por ahí, los precios se han ido por las nubes. Y por ejemplo fantaseemos que yo tengo la plata para comprar, por ejemplo, hoy por donde vivo en Parque Patricios, y no puedo. Porque el precio esta pensado para hacer un edificio. Esta pensado con el FOT. Lo que vas a construir para arriba. Y yo estoy pensando en construir una casa para mi, mi marido y mis hijas. Pero el precio de esa casa, puesta en venta ahora, y por años abandonada esta pensado para una gran inversión. Esto es lo especulativo. No estas vendiendo el terreno por lo que vale en este momento, si no por lo que puede valer. Y esto también tiene que ver con “mi primera casa” te da créditos para que te vayas fuera de la ciudad y el alquiler social también, lo podes pedir para irte de la ciudad. Así y todo la gente no lo saca. A la gente de la calle le dan el alquiler social, 6 meses pero te tenés que ir, el problema es que te quedas en Lomas de Zamora por ejemplo y que haces, si tenías tu trabajo en la CABA y solo es por seis meses.

Lucía Toninello: Una de las explicaciones de las 340.000 viviendas vacías es eso, ¿no?, están esperando.

Lorena Putero: sí están esperando, en Parque Patricios es eso. En Puerto Madero funciona de otra manera, la tengo porque tuve una buena cosecha ¿qué hago con la plata? Me compro un departamento en Madero.

Alberto Aguilera: El Gobierno de la Ciudad fomenta la especulación con las exenciones a la norma. Caputo por ejemplo compra en zonas donde podes construir hasta 10 pisos y termina por construir edificios de 25 pisos. ¿Quién lo autoriza? Es un negocio para Caputo. Es lo que esta pasando ahora en Belgrano.

Lorena Putero: imposible comprar ahora un lugar para hacerte tu casa en CABA. Ni detrás de la cancha Huracán, por decir un lugar. No te dan los costos.

Nidia Marinaro: ¿hay una línea histórica del comportamiento de las viviendas vacías?

Lorena Putero: En el censo del 2001 en adelante va en aumento la cantidad de casas vacías, incrementándose en estos últimos años a estas cifras que son alarmantes. Y ha ido disminuyendo la cantidad de propietarios. En el primer peronismo se produjo un aumento significativo de los propietarios, que pasó a un 20 y pico a un 60 %.

Rodolfo Livingston: Además no solo son casas particulares. Hay terrenos vacíos al lado de escuelas municipales sin patio. Es el caso de la escuela Mendoza, en la Paternal. Frente al hotel de inmigrantes hay una estructura de hormigón vacía que es un porcentaje alto para construir departamentos. ¿Cómo está esto acá vacío?

Víctor Asa: una ley del peronismo sobre capitales ociosos, que debe aplicarse a los bienes ociosos de la Ciudad, debería aplicarse a lo Urbano El bien ocioso tiene que tributar como si fuera productivo.

José Grisselli: se esta dando un fenómeno, acá y en Europa, como consecuencia de los precios exorbitantes del suelo, de la propiedad. Una nueva generación de inquilinos y que cambian su expectativa y proyección a futuro de querer comprar una propiedad, ¿por qué alguien puede pensar que en Europa con un suelo de 1.200 euros puede comprar una propiedad de 300.000 euros? O acá en la argentina con un sueldo promedio de 12.000, 15.000 pesos se pueda llegar a comprar una propiedad de 200.000 dólares Entonces a estas personas a las que se anula la expectativa de compra, por supuesto queda desalentada. Me gasto el dinero en otra cosa, me compro el autito, etc. La nueva generación de inquilinos se vuelca al consumo. Cuando el alquiler debería ser el primer escalón para el acceso a la vivienda digna. Cuando uno se independiza, se va de su casa a estudiar, cuando uno se casa.

Alejandra López: el Banco Ciudad ¿no tiene otras líneas hipotecarias?

Lorena Putero: sí, yo cito esto porque no son los accesibles. Son los créditos orientados a sectores de menores ingresos. Todos los bancos tienen líneas hipotecarias, se toman muy poco accesibles, tienen tasas muy altas ¿y la relación de ingresos? Fíjate que con “mi primera casa” con una relación de ingreso de cada miembro familiar de 11.000 12.000 pesos llegas a un crédito de 850.000 pesos y con 85.000 dólares no te compras una casa para una familia, que es lo que declaras tener para acceder al crédito. En un banco privado tenés que tener una capacidad de ahorro del 15 % del valor de la propiedad. Tenés que demostrarlo. Pero no conviene, vos te vas a endeudar con tu pareja para vivir en un lugar donde no te entra tu hijo. Un endeudamiento muy fuerte y no entra tu hijo. Yo no lo tomaría.

Nidia Marinaro: a mí me parece que en este segmento de población, con estos ingresos, no podemos resolver el acceso a la vivienda con la lógica del mercado. Me parece que tenemos que corrernos y poner en crisis estos conceptos. Me parece que desde este lugar donde reflexionamos y proponemos, tenemos que unir las dos patas. ¿Qué podemos proponer desde el derecho, la economía y el urbanismo? Poner en crisis el tema de la propiedad desde un lugar de especulación.

Rodolfo Livingston: Yunus, el banquero de Bangladesh cuestiono el paradigma de la garantía. Decía que sentido tiene prepararnos para dar crédito a gente que no lo necesita. Busquemos garantizar el cumplimiento por otro lado. Y resolvió a través de una garantía solidaria de los grupos que se formaban. El cumplimiento fue mucho mayor que los créditos tradicionales. Es decir cuestionar la constante. El paradigma. Reemplazar la garantía por la confianza.

Lorena Griselli: Fantino preguntaba a Lavagna como hizo con los banqueros, dice que convoco a todos los banqueros y les dijo: “mañana abren”. Con toda la protesta social, con todo. Eso genero confianza, la confianza fue uno de los motores de la reactivación.

Rodolfo Livingston: un brainstorming, por ejemplo cuestionar el concepto de soberanía, ¿puede ser que uno sea soberano de un país y no tenga un pedacito de ese país? ¿De que sirve la soberanía si no podes dormir en una cama? Armemos una lista de todo lo que se puede hacer, hacer una lista grande esto. De todo lo que se puede hacer. Propuestas de solución.

Nidia Marinaro: por hoy, cerramos este debate, seguimos el jueves 28 de mayo a la misma hora en la Sala Augusto Cortázar. Agradecemos a todos, a Lorena, a José, Rodolfo, han aportado sustantivamente y entre todos iremos construyendo la masa crítica necesaria para estimular el debate social.
Aplausos. Cierre.

TEXTO EXPLICATIVO DE LA ACTIVIDAD de PropAMBA:
Nos reunimos representantes de asociaciones civiles de la ciudad de Buenos Aires, arquitectos, docentes de la FAU-UBA, y militantes políticos del campo popular y agrupaciones territoriales. La propuesta es crear un trabajo colectivo para definir un Plan para la Ciudad de Buenos Aires y el AMBA en forma conjunta. La ciudad ya funciona como una gran conurbación. El último plan para toda la región data de 1970 y es lo que se ha llamado la CONADE. Este plan significó el triunfo del automóvil. Su lógica trazo las autopistas actuales. Desde entonces y hasta la fecha no se han realizado planes que orienten el crecimiento urbano a escala metropolitana. Y tampoco hay un Plan para la renovación urbana de nuestra ciudad. Hemos avanzado en el diagnóstico y nos proponemos retomar el debate con participación social organizada y en el compromiso de la Justicia con el Ambiente.