ALQUILERES E INQUILINOS- EL DEBATE PENDIENTE

VARIACIÓN PORCENTUAL DE HOGARES INQUILINOS TOTALES Y SEGÚN CALIDAD DE LA VIVIENDA ENTRE LOS CENSOS 2001 Y 2010 – CABA (fuente pagina/12..11/11/12)

Desde PropAMBA hemos propuesto gravar con mayores impuestos la vivienda ociosa, medida que consideramos necesaria en un contexto de alta demanda y escasa oferta.

Apoyamos la iniciativa presentada por el diputado Aníbal Ibarra, que realiza un aporte que se encamina a paliar la situación de quienes alquilan viviendas, interín se concretan  soluciones de fondo al problema habitacional.

La iniciativa propone una mayor participación del Estado en la regulación del mercado. Dispone triplicar los impuestos de los inmuebles que estén desocupados durante más de un año, crea un registro de inmuebles y contratos y un fondo para financiar garantías y subsidios al que alquila por primera vez.

Un proyecto presentado en los últimos días en la Legislatura porteña pone en el centro del debate el tema de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires, un tema que afecta a unos 350 mil hogares porteños. La iniciativa pretende regular un mercado que se ha ido distorsionando de la mano de especulación inmobiliaria, en perjuicio de los inquilinos. La propuesta, si es aprobada, fijará el valor de los alquileres en no más de 0,7 por ciento del Valor Inmobiliario de Referencia (VIR), un coeficiente que utiliza la administración porteña para calcular la tasa de ABL; triplica la carga impositiva sobre los inmuebles que estén desocupados durante más de un año, con el fin de promover la oferta y con el dinero obtenido propone crear un fondo que será destinado a otorgar garantías en respaldo de las obligaciones de los inquilinos y a subsidiar hasta el 50 por ciento del contrato de las familias que nunca hayan alquilado un inmueble para vivienda.

El proyecto fue presentado por el diputado Aníbal Ibarra y cuenta con el respaldo de sus dos compañeras de bloque, Susana Rinaldi y María Elena Naddeo. En su articulado propone que los contratos de alquiler con destino a vivienda se realicen con un plazo mínimo de tres años; crea un Registro de Contratos y un Régimen de Protección al Inquilino y un Registro de Inmuebles, que funcionarán en el ámbito del Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC); dispone que las comisiones de las inmobiliarias no podrán superar el monto de un mes de alquiler, a ser pagado en partes iguales por propietario e inquilino, y crea dentro de la Defensoría del Pueblo un área para la protección y defensa de los intereses y derechos de los locatarios de inmuebles con destino a vivienda.

“Miramos la vivienda como un bien social y no como un bien de mercado. Es necesario generar el debate sobre el rol que el Estado debe tener en la regulación de los contratos”, dijo Ibarra a Página/12. El legislador y ex jefe de gobierno fundamenta su iniciativa en una comparación de datos de los censos 2001 y 2010: mientras la cantidad de hogares propietarios de vivienda cayó en ese lapso el 6,2 por ciento (de 692 mil a 649 mil), la categoría inquilinos fue la de mayor crecimiento, el 50,9 por ciento (de 227 mil hogares a 343 mil). Así, la participación de los inquilinos creció del 22,2 al 29,9 por ciento, mientras que la de los propietarios cayó del 67,6 al 56,4 por ciento, en el universo de modalidad de tenencia.

Esos números podrían explicar cuál ha sido el destino de las viviendas construidas en la Ciudad durante el reciente boom inmobiliario. “El crecimiento de la construcción de viviendas en el período 2001-2010, del cual todos los datos dan cuenta, no ha redundado en una mejor condición del hábitat, sino que significó la ‘década de la inquilinización de gran parte de la población’”, dice Ibarra al argumentar en favor de su proyecto.

De acuerdo con los datos, también aumentaron las categorías que caracterizan los alquileres informales: un 69 por ciento en diez años, lo que implica un aumento de cuatro puntos en su relación con los otros regímenes de tenencia. Este rubro se refiere a quienes son dueños de sus casas pero no del terreno (habitantes de villas), ocupantes por préstamo, inquilinos sin contrato y personas que viven en forma semipermanente en hoteles. Con el fin de regularizar lo que denomina “locaciones encubiertas”, el proyecto propone que se considere como “inquilinos con fin de vivienda, con derecho a todas las obligaciones que la ley exige, a aquellos que superen los doce meses de residencia en el inmueble, sean o no hoteles o pensiones habilitados”.

No son pocos los argumentos constitucionales que esgrime el legislador en su propuesta: recurre a la Declaración Universal de los Derechos Humanos (incorporada a nuestra Carta Magna), en especial al artículo 25, que se refiere al derecho a la vivienda, entre otros; al artículo 14 bis de la Constitución nacional; y al artículo 31 de la Constitución porteña, que se refiere no sólo al “derecho a una vivienda digna y a un hábitat adecuado”, sino que “auspicia la incorporación de los inmuebles ociosos” y “regula los establecimientos que brindan alojamiento temporario, cuidando excluir los que encubran locaciones”.

“Si se comparan esos enunciados con la realidad inmediata de nuestra Ciudad resulta evidente que este derecho se encuentra vulnerado”, concluye Ibarra. “Por eso es una obligación de los poderes de la Ciudad subsanar esas injusticias: desde el dictado de la Constitución de la Ciudad, nada se ha hecho legislativamente en materia de locaciones urbanas.”

En rigor, los alquileres en todo el país están regulados por la ley 23.091. Ante la aparente contradicción que implicaría la sanción de una normativa local, el proyecto presentado en la Legislatura aclara que la norma nacional, en su artículo 21, referido a las viviendas deshabitadas, establece que “se faculta al entonces municipio de la Ciudad de Buenos Aires para fijar gravámenes diferenciales sobre las viviendas deshabitadas”, al tiempo que en su artículo 22 invita a las provincia a “instrumentar beneficios tributarios para promover locaciones destinadas a vivienda y establecer gravámenes diferenciales a las viviendas deshabitadas”.

Entre los puntos principales del proyecto, se encuentra el que establece que “el precio del alquiler mensual no podrá superar al 0,7 por ciento del valor inmobiliario de referencia del inmueble (VIR)”, que toma en cuenta el valor de referencia del terreno, en cuanto la valuación del barrio o zona, así como la valuación de los edificios y el potencial de edificabilidad dependiendo de la superficie. Ese valor es establecido para cada vivienda por la Administración General de Ingresos Públicos de la Ciudad (AGIP) y se utiliza para calcular el monto de la tasa por Alumbrado Barrido y Limpieza, de acuerdo con la nueva modalidad implementada este año por el gobierno porteño para actualizar ese gravamen.

En cuanto a la actualización de los montos, se podrá hacer anualmente “con intervención de la autoridad”, en base a la variación del precio del inmueble, fijado por la AGIP, con lo cual se prohíbe todo tipo de reajuste o indexación por fuera de ese ítem.

El proyecto establece como principio que “la vivienda desocupada es contraria al interés social”, por lo cual es “pasible de una contribución tributaria especial para los propietarios, como medida para promover el arrendamiento de viviendas desocupadas que no se ofrezcan en venta”. Así, los inmuebles que permanezcan deshabitados por el plazo de un año deberán abonar en los períodos correspondientes el triple del importe que deban tributar por ellos.

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