POLITICA DE VIVIENDA Y SUELO DEL AMBA. PARTE II

Raúl Fernández Wagner: “El Plan PRO.CRE.AR viene a atender dos vacíos importantes: el acceso al crédito y el problema del suelo”. Entrevista al Arquitecto y Urbanista de la Universidad de General Sarmiento. 

Sobre la cuestión metropolitana ¿qué estrategias cree que se tienen que empezar a abordar para trabajar en esa escala, considerando también este anunciado primer paso hacia una autoridad interjurisdiccional en materia de transporte?

La cuestión metropolitana es muy importante y, en este sentido, participo hace más de diez años en la Fundación Metropolitana, espacio que armó el ex-senador Pedro Del Piero y que nuclea a especialistas de muchas áreas. Desde allí siempre se ha trabajado por un “gobierno metropolitano”, algo que casi todas las regiones importantes del planeta con estas características tienen. Se trata de un tipo de autoridad metropolitana que regule las cuestiones claves: transporte, temas ambientales, etc. Cabe destacar que la Fundación viene luchando por eso desde hace muchos años, con mucho esfuerzo, y con la colaboración de muchas personas que conocen de estos temas. Por otro lado, la Constitución de la Ciudad del ´94 ordena avanzar y construir un ente -u otro tipo de institución- metropolitano. En este contexto, hay que entender que se trata de un problema político serio: ¿qué intendentes -o grupo de intendentes- va a querer resignar su poder? Incluso es posible observar hasta posturas muy clasistas por parte de muchos intendentes -los de la Zona Norte no quieren “mezclarse”, no quieren pobres en su distrito. Entonces, también es importante dar cuenta de la cuestión metropolitana de forma integral; hay temas bien duros en el Conurbano. Por otro lado, también hay que decir que es posible encontrar gestiones muy interesantes. En este contexto, si bien es difícil en términos políticos ir hacia un gobierno metropolitano, creo que de a poco se va instalando la posibilidad de tener en ciertos temas una autoridad metropolitana que esté integrada por representantes de los distintos municipios. En el caso del Riachuelo, por ejemplo, se trató de un fallo de la Corte Suprema de Justicia que obligó a articular. Incluso probablemente haya también un avance similar en relación al Río Reconquista. Esto da cuenta de que no es y no ha sido fácil ponerse de acuerdo. Incluso podemos encontrar distintas visiones técnicas y académicas sobre el asunto. De todas maneras, en cuanto al Riachuelo, a través de un fallo, la justicia obligó a empezar a pensar la cuestión. Pero insisto, es un problema serio de tipo político y todavía falta bastante recorrido de negociación y de aprendizaje institucional para lograr avanzar. Esto tiene que ser fuertemente incorporado en la agenda pública porque todos los problemas dela región metropolitana de Buenos Aires están interconectados.

¿Cuál cree que será la magnitud y el impacto del Programa de Créditos Hipotecarios (PRO.CRE.AR) lanzado recientemente por el gobierno nacional? ¿En qué medida aporta a la resolución de la cuestión habitacional-territorial en nuestro país?

Para responder esta pregunta considero importante ponerla en contexto. A partir de lo que decía anteriormente en relación al fenómeno de recuperación del Estado y de la economía nacional durante los últimos 9 años, ante el crecimiento económico sostenido y la mejora en la situación de las personas, los mercados se dispararon, teniendo lugar un crecimiento importante del mercado especulativo del suelo. A modo de ilustración, en un barrio como el Abasto en Buenos Aires, en el año 2005 se podía comprar una propiedad a 500 dólares el metro cuadrado. En la actualidad, el precio de un inmueble en esa zona ronda los 1600 dólares el metro cuadrado. Es decir, no hubo en Argentina ninguna renta que se empareje a este mercado. Nadie que invirtiera en bonos u otro tipo de inversión hubiese ganado tanto. Entonces, todo aquel que tenía dinero invirtió en ladrillos y es por eso que hay, como decía antes, 340.000 viviendas vacías. Gran parte de la construcción de viviendas en la ciudad de Buenos Aires se relaciona con la especulación inmobiliaria. En ese contexto, tal como se pudo corroborar en un estudio que hicimos en 2007 sobre villas y asentamientos en la región metropolitana, de cada 10 nuevos habitantes en la ciudad, 6 lo hace a través del mercado informal. Es decir, no van a la inmobiliaria y compran o alquilan formalmente con un contrato; lo hacen de manera informal. En esta línea, también ha crecido la construcción especulativa en villas.

Por otra parte, a nivel nacional, luego de asumir en el año 2003, el gobierno lanzó los Programas Federales de Vivienda. En este sentido, cabe destacar que los mismos tenían un rol pura y exclusivamente contra-cíclico; fueron muy importantes para movilizar la economía. Recordemos que en los años 2004-2005 todavía se estaba saliendo de la crisis de 2001 y la lucha contra el desempleo era fundamental. Es así que los programas federales se desarrollaron en acuerdo con la UOCRA y con la Cámara Argentina de la Construcción y, entonces, la cuestión de dónde localizaban las construcciones y cómo hacerlas quedó en segundo plano, ya que el principal objetivo era movilizar la economía. Ahora bien, cuando se lanzó la política habitacional en la región metropolitana, se enfrentó con el problema del suelo: luego de que se les asignaran viviendas, los intendentes del Conurbano fueron a sus distritos y se encontraron con el problema de ver dónde las emplazaban. El tema es que no se trataba de un mueble, se trataba de construir ciudad. ¿Qué ocurrió? Si bien algunos pudieron hacer políticas de tierras, hubieron dos grandes salidas: una fue que las empresas propusieran tierras -lo que se denominó Tierra y Proyecto Urbano (TPU)- por lo que ya no se licitaba solo la cantidad de viviendas que se iban a construir sino también la tierra que la empresa proponía. Pudimos evaluar esa experiencia y fue prácticamente inútil porque todo el suelo que propusieron las empresas era “malo” y enviaba a los sectores populares a la periferia de las áreas. En esta línea, también hubo construcción de viviendas a través de cooperativas, algo que funcionó mejor. La segunda salida tuvo que ver con la propuesta de hacer viviendas en villas ya que muchas de ellas que tenían el problema del suelo resuelto -o era del Estado o estaba resuelta la cuestión legal. Esa experiencia funcionó muy bien en términos sociales. Fue muy lenta porque construir en una villa con la población habitando implica una especie de reingeniería del espacio. Fue muy complejo: había que trasladar una familia a otro lado, abrir una calle, hacer diferentes tareas. Pero cabe destacar que hubo experiencias muy interesantes como la de la Villa Palito en La Matanza, la de Villa Carlos Gardel en Morón o la de Villa Tranquila, entre otras. Todos los casos se desarrollaron con distintas características y en sus resultados tuvo mucho que ver la forma de trabajo del municipio, si tenían equipos técnicos buenos, etc. Pero en términos generales hubo buenas experiencias; la excepción fueron algunos municipios de la Zona Norte como Vicente López o San Isidro -lo que hicieron en Villa La Cava fue un desastre. Por otro lado, por fuera del Conurbano, los Programas Federales construyeron muchas viviendas en las ciudades del interior. En este sentido, en otras escalas, hubo casos de construcciones alejadas como si fueran un plato volador.

Entonces, hacer viviendas masivamente -con cifras importantes- sin política de suelo tuvo grandes inconvenientes. De nuestra parte, desde Habitar Argentina siempre insistimos en que el problema no es la vivienda, sino el suelo. Y creo que, teniendo en cuenta el PRO.CRE.AR, el Estado detectó esto; esto está hoy relativamente instalado porque es un problema que están sufriendo muchas ciudades.

¿Cuáles son las especificidades del nuevo Plan y las posibilidades de avanzar es este problema del suelo?

Considerando lo dicho en la respuesta anterior, este plan viene a dar cuenta de un vacío. Creo que da en la clave porque si bien el país estuvo reconstruyendo su desarrollo económico, todavía falta materializar una reforma financiera -algo que viene proponiendo el diputado Carlos Heller. El país viene creciendo, hay mejores niveles de ingreso pero no había créditos como el lanzado recientemente. Si bien no se encaró esa reforma financiera, el Estado recupera de alguna manera al Banco Hipotecario -aunque hubiese esperado una mayor intervención tal como ocurrió con YPF- y coloca un capital muy importante. Además, otra cuestión importante es que incorpora un capital importantísimo de suelo urbano. Este se basa principalmente en las tierras del Organismo Nacional de Administración de Bienes del Estado (ONABE) y, en ese sentido, cabe destacar el cambio de gestión que tuvo esta institución. Entonces, el ONABE, con un capital impresionante de suelo fiscal, cambia el sentido de su accionar y esta es una noticia muy importante.

Entonces, estos préstamos vienen a dar una respuesta frente a una gran demanda de créditos a tasas blandas. Y en este sentido, pudimos observar algunas cuestiones que para nosotros son una sorpresa. Por un lado, desde Habitar Argentina decimos que esto que hace el Estado es fantástico pero hay que tener en cuenta algunos temas. El financiamiento está bien -e incluso no comparto la crítica de la oposición política en relación a los fondos- y se expone este capital de suelo que es único y se agota. Entonces, la cuestión es cómo generar un respaldo de política -que es lo que estamos empezando a discutir con equipos del Poder Ejecutivo desde Habitar Argentina. Es ahí dónde aparece la necesidad incorporar normativas, leyes en donde se habilite la intervención del Estado en el mercado del suelo. Esto permitiría recuperar suelo por otras vías e incluso “jugar” con el mercado del suelo desde un escenario diferente, mucho más positivo, que abriría una ley como la que proponemos. Considero que esta sería la apuesta a reforzar. Por otro lado, una cuestión que está bastante invisibilizada pero a nivel urbano es de lo más interesante, que es la posibilidad que daría este programa de desarrollar suelo. Por ejemplo, si alguien tiene un terreno y permite la construcción de la casa de un pariente en el fondo o en el piso de arriba. Esto es muy interesante porque permitiría densificar muchas áreas medias que en general están bien servidas, están cerca de las estaciones, etc. Esto evitaría localizar población en la periferia y es la clave en términos de “derecho a la ciudad”. Es decir, da cuenta del problema que tenía el Plan Federal de que, tal como lo demostró un estudio sobre diez ciudades del geógrafo Juan Pablo del Río, el 60% de la viviendas en la región metropolitana -y esto tuvo que ver con lo que hablábamos de las tierras propuestas por las empresas- se construyó en las peores zonas. Por eso la importancia de no solo ofrecer una buena vivienda sino también una mejor ciudad. Porque, además, esta situación relacionada a estos programas implicó un mayor esfuerzo del Estado para llevar los servicios en lugares que luego fueron valorizados precisamente por esa inversión pública. Por eso se trata de un producto social. En este sentido, el nuevo Plan ahora abriría otra línea interesante de acción; por eso la importancia de que se la pueda acompañar con nuevas leyes. Incluso los desarrolladores privados -y esto lo pudimos escuchar en muchos encuentros que organizó Habitar Argentina- están contentos con esta nueva iniciativa del gobierno nacional. El mercado estaba viviendo un proceso en el que veían que la construcción para suelo especulativo se agotaba. Entonces esta medida es interesante porque financia a personas de clase media que antes no podían acceder al crédito.

Finalmente, una inquietud en relación a este suelo en el que se van a desarrollar las viviendas es quién va a organizar el proyecto urbano -si es el Estado o si son los actores privados. Si se trata de los municipios, sería bueno que cuenten con equipos potentes. Este punto es muy importante para evitar, por ejemplo, que en determinados lugares se produzcan barrios cerrados. Y en este sentido podría ser un problema que el proyecto de Reforma del Código Civil saque del limbo jurídico en el que estaban los barrios privados -que hoy tienen el mismo estatus jurídico que la villa 31.

Y el proyecto de Reforma del Código Civil blanquearía y admitiría todas las formas de barrios privados, hasta de los cementerios privados. Se ocupa de los barrios privados pero no de los asentamientos informales. Considero que eso es grave y va en contra de los que fue siempre la ciudad argentina, una ciudad democrática, con calles públicas y muchos espacios públicos. Si el Código Civil blanquea eso y establece la existencia de la calle privada en Argentina, sería un retroceso en términos de la base jurídica de las ciudades. Entonces, con ese antecedente, se podría perfectamente, con financiamiento público y con suelo público, profundizar la segregación espacial de la ciudad en un tiempo en el que representa un problema importante. Ese es un fenómeno que de alguna manera se ha impuesto en todo el mundo, el modelo americano, que tiene un correlato en una particular forma de ciudadanía. En Estados Unidos, por ejemplo, uno puede encontrar lo que se llama la “privatopia”, la utopía privatista. Se trata de una especie de anarquismo de derecha en donde sectores que habitan determinado barrio no reconocen ni los derechos ni la ley del Estado; eso es la privatopía. Estos son los peligros latentes cuando hay presiones fuertes hacia la fragmentación y la segregación. Por eso, respecto a estos temas e iniciativas, la importancia de trabajar en relación al derecho a la ciudad

Junto con las iniciativas de espacios académicos y sociales y redes de discusión y trabajo como HABITAR Argentina [ver Parte I] ¿Cuál cree que es rol que deben jugar las universidades?

Considero que la universidad argentina ha tenido una deuda con el tema urbano y esto se vincula a que las Facultades de Arquitectura todavía tienen planes de estudios viejos. En mi caso, desde hace tiempo he intentado promover un debate en torno a la incorporación de las cuestiones de hábitat en la formación universitaria. En la mayoría de los planes de estudio solo hay dos o tres materias sobre urbanismo entre un total de 30 o 40 materias. Es decir, existe un vacío importante. En este sentido, la Universidad Nacional de General Sarmiento y su Instituto del Conurbano buscan llenar ese espacio con la carrera de Urbanismo, único plan de grado en esta disciplina en el país. Además, este tipo de formación que proponemos también va en contra de aquella concepción elitista que desprecia que alguien pueda ser urbanista sin ser arquitecto. Finalmente, frente a ese paradigma de la Arquitectura de autor, si bien han habido grupos que han promovido nuevas orientaciones, es necesario generar aun un profundo cambio de paradigma.

La universidad viene creciendo en articulación con el sector público; es posible encontrar Facultades de Arquitectura que están trabajando, por ejemplo, en diferentes planes de ciudades. Pero, si bien es lógico que las instituciones de educación vayan más lento que la realidad por sus propias inercias -e incluso esto seguramente pasa en todas las ramas del conocimiento-, en general no estamos clavando el cuchillo lo suficientemente hondo en la cuestión. Lo que hacemos desde “Habitar Argentina”, por ejemplo, tendría que tener un mayor acompañamiento de las universidades. Sería importantísimo que las universidades presionaran en bloque para que se discutan iniciativas y leyes sobre estos temas. Por eso me parece que todavía queda mucho por hacer; es necesario desarrolla una mayor sensibilidad social sobre estas cuestiones.

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